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11-2-2023 - von Andriy

Mietrecht in der Schweiz – was du für deinen Auszug wissen solltest

Umzugskartons gestapelt in einem Schweizer Zuhause. Vorbereitungen für den Wohnungswechsel in der Schweiz mit beschrifteten Kartons.
Bild: Matthew Hamilton/Unsplash

Das Schweizer Mietrecht bildet die Grundlage für die meisten Mietverträge in der Schweiz. Das sogenannte OR (Obligationenrecht) bildet die rechtlichen Rahmenbedingungen zwischen Mieter und Vermieter und ist besonders beim Auszug zu beachten.

Mietverträge sind also auf Basis des Obligationenrechts aufgebaut und dienen als Leitfäden für die Vermietung von Immobilien. In diesem Artikel erfährst du mehr über die Grundlagen des Mietrechts, was du als Mieter beim Auszug beachten musst, was die Pflichten des Vermieters sind und wie das Ganze in der Praxis aussieht.

Grundlagen aus dem Mietrecht in der Schweiz

Das Mietrecht dient dazu, vor allem den Mieter, aber auch den Vermieter in seinen Rechten und Pflichten zu schützen. Dieser Schutz ist besonders beim Auszug zu beachten.

Das Mietrecht in der Schweiz stammt aus dem Jahr 1911 und wurde im Rahmen des Obligationenrechts festgelegt. Es wurde immer wieder angepasst und überarbeitet. Im Artikel 253 des OR wird definiert, welche Art von Mietverhältnissen es gibt und wie diese gehandhabt werden. Dies ist ausschlaggebend, wenn es zum Auszug aus der Wohnung kommt, denn hier wird bestimmt, ob das Mietrecht angewandt werden kann oder nicht.

Was bedeutet das jetzt konkret? Hier eine kurze Erklärung:

Anwendungsbereich des OR

Der Anwendungsbereich des OR bedeutet, dass alle Artikel des Gesetzes angewandt werden können. Allgemein kann man sagen, dass die meisten Wohn- und Geschäftsräume unter das OR fallen. In der Schweiz gibt es keinen speziellen Preis- und Kündigungsschutz wie im MRG in Österreich, jedoch sind im OR Bestimmungen zur zulässigen Miete und zu Kündigungsfristen festgelegt.

Teilanwendungsbereich des Mietrechts in der Schweiz

Mietverträge, die in den Teilanwendungsbereich des schweizerischen Mietrechts fallen, beziehen sich meist auf Wohnungen in Gebäuden, die nach dem Zweiten Weltkrieg erbaut wurden. Mit anderen Worten: Neubauten, die sich im Stockwerkeigentum befinden. Unter Teilanwendung sind Mieter nur durch bestimmte Bestimmungen des Mietrechts geschützt. Hier wird dem Mieter hauptsächlich Kündigungsschutz, jedoch kein Preisschutz gewährt. Das bedeutet, dass Vermieter eine Mindestvertragsdauer von 3 Jahren einhalten müssen. Der Mieter kann nach einer Kündigungsfrist von 15 Monaten ausziehen. Es gibt keine festgelegte Höchstmiete.

Vollständig ausgenommen vom schweizerischen Mietrecht

Vollständig aus dem Mietrecht ausgenommen sind Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Geschäftsräume. Bei Streitigkeiten wird in solchen Fällen das ZGB (Zivilgesetzbuch) herangezogen.

Wie sich die Voll- und Teilanwendung des schweizerischen Mietrechts beim Auszug auswirken, besprechen wir in den nächsten Abschnitten.

Dieser Artikel fokussiert hauptsächlich auf Mietverträge, die in den Vollanwendungsbereich des schweizerischen Mietrechts fallen. Viele Verträge, die im Teilanwendungsbereich geschlossen wurden, basieren jedoch ebenfalls auf diesem Recht und sind somit relevant für den Auszug.

Was sind die Pflichten der Mieter beim Auszug?

Renovierungsarbeiten in der Schweiz: Hochwertige Farbroller und Farbwanne bereit für den frischen Anstrich eines Zimmers. Perfekt für Heimwerker und professionelle Maler
Photo by KJ Styles on Unsplash

Die Pflichten der Mieter beim Auszug sind meist klar im Mietvertrag festgelegt. Themen wie das Streichen bei Auszug, Renovierungsarbeiten oder andere Pflichten vor dem Umzug in eine neue Wohnung sollten beachtet werden, wenn man sich auf einen Umzug vorbereitet.

Streichen beim Auszug

Die Frage des Streichens beim Auszug ist nicht direkt im schweizerischen Mietrecht festgelegt. Oft werden Entscheidungen des Bundesgerichts als Referenz herangezogen.

Grundsätzlich gilt: eine normale Abnutzung der Wände, wie Löcher von Nägeln, Streifen von Möbeln und übliche Wandfarben wie beige oder hellgrau müssen vom Vermieter akzeptiert werden. Auffällige und untypische Wandfarben wie leuchtendes Rot oder Tiefschwarz sind in der Schweiz nicht üblich – das bedeutet, dass der Mieter streichen muss.

Renovieren bei Auszug in der Schweiz

Wenn in der Schweiz von Renovierungen vor dem Auszug gesprochen wird, sind oft sogenannte Schönheitsreparaturen gemeint. Wer übernimmt das Verschliessen von Löchern in den Wänden, das Schleifen von Parkettböden oder das Versiegeln von Fugen im Badezimmer?

Auch in der Schweiz gilt, dass eine gewöhnliche Abnutzung vom Vermieter hinzunehmen ist. Übersteigt die Abnutzung normale Gebrauchsspuren, so liegt es in der Verantwortung des Mieters, die Wohnung in einem benutzbaren Zustand zurückzugeben – vorausgesetzt, sie wurde in einem solchen Zustand übergeben.

Besenrein beim Umzug in der Schweiz

«Besenrein» bedeutet in der Schweiz, dass die Wohnung beim Auszug grundsätzlich leer und sauber zu hinterlassen ist. Konkret heisst das: Groben Schmutz entfernen, den Boden fegen und den Kühlschrank leeren. Tätigkeiten wie Fenster putzen, Unkraut entfernen oder Dübellöcher schliessen gelten in der Regel jedoch nicht als Arbeiten, die unter den Begriff «besenrein» fallen.

Zutritt zur Wohnung in der Schweiz bei berechtigtem Interesse

Das ist insbesondere vor dem Auszug aus der Wohnung der Fall. Der Mietvertrag wurde schon gekündigt und der Vermieter sucht nach einem neuen Mieter. Ein berechtigtes Interesse besteht z.B., wenn ein potenzieller neuer Mieter die Wohnung besichtigen möchte.

Wird ein Besuch vom Vermieter oder von Handwerkern angekündigt und besteht ein triftiger Grund für den Zutritt zur Wohnung, muss dieser vom Mieter gewährt werden. Beispiele hierfür wären mögliche Schäden an Wasserleitungen oder das Ablesen von Messwerten. Gerade beim Auszug möchte der Vermieter die Wohnung vielleicht auf ihre Funktionsfähigkeit überprüfen lassen.

Duldung von notwendigen Sanierungsarbeiten in der Schweiz

Auch bei Sanierungsarbeiten, die oft bei einem Mieterwechsel in der Schweiz anfallen, ist die Kooperation des Mieters erforderlich.

Sollte beispielsweise eine neue Küche eingebaut, ein Lift installiert oder Gasleitungen modernisiert werden, so muss der Mieter diese Arbeiten und die damit verbundenen Lärmbelästigungen in Kauf nehmen.

Was sind Pflichten des Vermieters beim Auszug in der Schweiz?

Verlassenes Zimmer in einem Schweizer Altbau: Abblätternde Tapete, beschädigte Decke und verwitterter Holzboden warten auf Renovierung
Photo by Nolan Issac on Unsplash

Als Mieter in der Schweiz hast du bestimmte Verpflichtungen beim Auszug zu beachten, die im Obligationenrecht festgelegt sind. Doch auch der Vermieter hat gewisse Pflichten beim Auszug des Mieters.

Betretungsbefugnis des Vermieters in der Schweiz

Möchte der Vermieter die gemietete Immobilie betreten, während du darin lebst, muss er dies im Voraus mitteilen und mit dir abstimmen. Unangekündigte Besuche sind rechtlich nicht vorgesehen, und du musst dem Vermieter nicht notwendigerweise Zutritt gewähren. In Notfällen, wie beispielsweise bei Wasserschäden, ist natürlich keine vorherige Ankündigung erforderlich. Der Vermieter benötigt jedoch einen stichhaltigen Grund, um Zugang zur Wohnung zu verlangen. Wenn du zum Beispiel bald ausziehst und der Vermieter bereits einen Nachmieter sucht, gelten Besichtigungstermine als triftiger Grund. Allerdings sollten solche Termine im Vorfeld mit dir abgesprochen werden.

Erhaltung der Wohnung in bewohnbarem Zustand

Der Vermieter ist verpflichtet, sicherzustellen, dass die Wohnung auch während der Mietzeit in einem bewohnbaren Zustand bleibt. Sollten also Schäden wie ein Wasserrohrbruch auftreten (und nicht durch den Mieter verursacht werden), so liegt es in der Verantwortung des Vermieters, diese zu beheben.

Rückzahlung der Mietkaution in der Schweiz

In der Schweiz wird die Mietkaution meist auf einem Mietzinskonto hinterlegt. Bei Beendigung des Mietverhältnisses und wenn keine Mängel an der Wohnung festgestellt werden, muss der Vermieter die Kaution inklusive Zinsen zurückzahlen.

Umzug in der Schweiz richtig planen

Ein Umzug und der Beginn eines neuen Mietverhältnisses erfordern sorgfältige Planung. Du musst deine neue Adresse überall bekannt geben, die Wohnung einrichten und natürlich dein neues Zuhause genießen. Wir von Moveria helfen dir bei der Planung und Durchführung deines Umzugs in der Schweiz. Mit diesem Überblick über das Mietrecht in der Schweiz bist du bestens vorbereitet, um deine neue Wohnung in ein Zuhause zu verwandeln.

Was muss ich beim Auszug in der Schweiz beachten?

Hand eines Geschäftsmannes, der in der Schweiz ein wichtiges Dokument unterzeichnet. Schlüsselwörter: Unterschrift, Vertrag, Dokument, Geschäftsabwicklung, schweizer Büro.
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Wie wir bereits festgestellt haben, gibt es in der Schweiz einige Pflichten, die sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter beim Auszug erfüllt werden müssen.

Übergabeprotokoll für den Auszug

In der Schweiz ist das Übergabeprotokoll von großer Bedeutung, welches zu Beginn und Ende eines Mietverhältnisses erstellt werden sollte. Besonders wichtig ist es, den allgemeinen Zustand der Wohnung, die Anzahl der übergebenen Schlüssel sowie die Unterschriften des Mieters und des Vermieters festzuhalten. So kann bei der Übergabe der Wohnung an den nächsten Mieter exakt festgelegt werden, ob und welche Schäden vom vorherigen Mieter verursacht wurden. Oftmals wird das Übergabeprotokoll durch Fotos ergänzt.

Solltest du weitere Fragen zum Thema Mietrecht und was du für deinen Auszug in der Schweiz wissen solltest, haben, empfiehlt es sich, sich an den Schweizerischen Mieterverband oder an das Mietgericht zu wenden.

Wir freuen uns auf deine Rückmeldungen zum Thema Auszug in der Schweiz!

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