Mietvertragscheck – Welche Punkte sind wichtig?

Du stehst kurz vor der Unterzeichnung eines Mietvertrages und möchtest wissen, ob dein Vertrag in Ordnung ist ohne gleich einen Rechtsanwalt mit der Überprüfung zu beauftragen ? Dann bist du hier genau richtig.

In diesem Artikel erfährst du, welche Punkte bei der Mietvertragsunterzeichnung 2021 wichtig sind, auf was du besonders achten solltest und wo sich schon mal ein Fehler einschleichen kann. Da ist es ratsam sich vor der Unterzeichnung Zeit zu nehmen um späteren Unannehmlichkeiten vorzubeugen.

Doch bevor wir auf die Details eingehen, geben wir dir wie folgt einen Überblick über generelles zum Mietanbot und Mietvertrag. 

Das Mietanbot – ein Vertrag vor dem Mietvertrag 

Das Mietanbot ist in Schweiz häufig in Gebrauch um die Absicht eines Mietinteressenten und die Eckdaten der Vermietung auf einem Vertrag vor dem Mietvertrag festzuhalten. 

Meist beinhaltet das Mietanbot die zwei Parteien, die Eckdaten zum Mietverhältnis wie zum Beispiel die Mietdauer, die Miete und die wichtigsten Klauseln für den Vertrag. Das Mietanbot ist verbindlich und wird meist bis zu einem bestimmten Datum ausgestellt. 

Achtung! Rechtsverbindlich heißt, dass der Vertrag nach Unterzeichnung wirksam ist, auch wenn der eigentliche Mietvertrag noch nicht ausgestellt wurde. 

Worauf muss ich beim Mietvertragsabschluss in Schweiz achten? 

Der Mietvertrag ist wohl das beliebteste Rechtsmittel in Schweiz um Klarheit zwischen zwei Parteien – dem Vermieter und dem Mieter – zu schaffen. 

Nach langer Suche ist man meistens froh endlich die richtige Wohnung gefunden zu haben und möchte einfach nur noch schnell den Vertrag unterschreiben. Manch einer würde auch gar nicht darüber nachdenken Änderungen am Vertrag vorzunehmen und das Schriftstück in seiner vorgelegten Form annehmen. 

Doch genau hier ist es wichtig genauer hin zu sehen. Im folgenden findest du alles um selber einen Mietvertragscheck durchzuführen. Sieh dir an, welche Punkte im Mietvertrag wichtig sind. 

Vertragsparteien 

Meist werden die Vertragsparteien an erster Stelle des Mietvertrages angeführt. Wichtig zu beachten ist, dass die folgenden Daten des Mieters als auch des Vermieters angegeben werden: 

• Vollständiger Name (Vor- und Nachname)/ Unternehmen 
• Geburtsdatum 
• Adresse 
• Ratsam: Kontaktinformation 

Der Vermieter oder Mieter kann entweder eine private Person sein oder ein Unternehmen. Es ist jedoch immer ratsam die Kontaktinformation gleich in den Mietvertrag mit einzubauen. Sollte es mehrere Mieter geben, können diese untereinander aufgeführt werden. 

Mietgegenstand

In einem zweiten Punkt ist oft der Mietgegenstand selber angeführt. Hier werden folgende Details festgehalten: 

• Genaue Anschrift des zu vermietenden Objekts 
• Größe der Wohnung 
• Detaillierte Beschreibung der Räume
• Zustand der Wohnung 
• Mitvermietete Gegenstände 
• Zweck der Vermietung 

Gut zu wissen ! Achte hierbei darauf, dass die Top Nummer der Wohnung angeführt ist. Oft gibt es bei der Größe der Wohnung Unstimmigkeiten. Diese bestimmt auch später die Berechnung der Betriebskosten und in manchen Fällen des Mietzinses. Solltest du also Zweifel an der Richtigkeit der Angaben haben, äußere diese vor der Unterzeichnung. 

Beschreibung & Zustand der Wohnung 

Auch die Beschreibung der Räumlichkeiten und deren Zustand sind wichtige Punkte. Geh auf Nummer sicher und überprüfe den Zustand der Wohnung genau, damit du nicht für Schäden haftest, die bereits vor deinem Einzug da waren. Dies kannst du auch im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten. Auch mitvermietete sind hier Gegenstände zu beahcten.

Zweck der Vermietung 

In der Schweiz wird unter dem Zweck der Vermietung meistens der Wohnzweck verstanden. Das heisst, dass du ohne vorherige Zustimmung des Vermieters kein Geschäft oder Büro in deiner Wohnung betreiben darfst. Die rechtliche Grundlage hierfür ist die Bestimmung des Gebäudes oder der Wohnungseinheit.

Mietdauer 

Unter diesem Punkt – Überraschung 🙂 – ist die Mietdauer angeführt. Das bedeutet, der Zeitraum, der vom Vermieter gewährt wird die Wohnung für ein Entgelt zu benutzen. In Schweiz sind das mindestens 3 Jahre. Als Mieter kannst du jedoch nach einem Jahr und drei Monaten kündigen. Dies ist der früheste Kündigungszeitpunkt von Mieterseite. 

Möchtest du dein Mietverhältnis vor der vereinbarten Kündigungsfrist kündigen ?

Grundsätzlich ist dies nicht rechtlich geregelt. Im besten Fall stimmt der Vermieter zu. Meist ist die Situation jedoch so geregelt, dass der aktuelle Mieter nach einem neuen Mieter sucht. Der Vermieter muss jedoch nicht den ersten Interessenten akzeptieren. 

Möchtest du deinen Mietvertrag kündigen? 

Lade dir gratis eine Vorlage zur Mietvertragskündigung für die Schweiz herunter. Sieh dir auch unsere anderen praktischen Checklisten zum kostenlosen Download an.

Mietzins

Einer der wichtigsten Punkte im Mietvertrag in der Schweiz ist natürlich der Mietzins.

Oftmals wird unter Miete die Gesamtkosten inklusive Nebenkosten verstanden. In diesem Abschnitt konzentrieren wir uns jedoch auf die Schweiz. Hier kann der Mietzins entweder frei bestimmt werden oder er richtet sich nach dem Schweizerischen Obligationenrecht (OR).

Gemäss Art. 253 ff des OR gibt es Bestimmungen zur Mietzinsgestaltung. Grob gesagt:

• Wohnungen in Altbauten: Mietzins gemäß orts- und quartierüblichen Vergleichsmieten.
• Wohnungen in Neubauten: frei bestimmter Mietzins

Mietzins für Wohnungen in Altbauten

Die Mietzinse richten sich nach dem örtlichen Mietspiegel und können je nach Region variieren.

Für eine grobe Einschätzung des Mietzinses in deiner Region, besuche die Webseite des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO).

Gut zu wissen! Mietzinse können durch Zuschläge erhöht oder durch Abschläge vermindert werden. Zum Beispiel kann eine Wohnung mit Balkon, Lift und guter Lage höhere Mietzinse verlangen. Abschläge können bei fehlenden Einrichtungen wie einem Lift in einem mehrstöckigen Haus angewendet werden.

Mietzins für Wohnungen in Neubauten

Für Neubauten kann ein freier Mietzins vereinbart werden. Das bedeutet, es gibt keine Preisobergrenze und auch Zu- oder Abschläge werden nicht berechnet.

Die Mehrwertsteuer für Wohnungen beträgt in der Schweiz übrigens 7.7%.

Indexanpassung

Viele Mietverträge in der Schweiz enthalten eine Teuerungsklausel. Dies bedeutet, dass der Mietzins anhand des Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst werden kann.

Gut zu wissen! Du kannst die Anpassung selbst überprüfen und sehen, wann die nächste Anpassung stattfindet und wie hoch diese ist. Besuche die Webseite des Bundesamts für Statistik und nutze den entsprechenden Rechner.

Betriebskosten

In der Schweiz bezeichnen die Nebenkosten im Mietrecht die Kosten, die zusätzlich zum Nettomietzins anfallen. Hier sind einige der häufigsten Nebenkosten:

• Wasserversorgung und Wartung von Messvorrichtungen
• Kaminreinigung
• Beleuchtung der Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes
• Gebäudeversicherung
• Liegenschaftsverwaltung
• Hauswartung

Achtung! Oft sind die Strom- und Heizkosten separat geregelt und nicht im Mietpreis inbegriffen.

Auch die Nebenkosten werden in der Schweiz regelmäßig angepasst. Es ist üblich, dass die Nebenkostenabrechnung jährlich durchgeführt wird. Für detaillierte Informationen über Nebenkosten in der Schweiz können Sie die Webseite des Schweizerischen Mieterverbandes besuchen.

Erhaltung

In Bezug auf die Erhaltung der Mietsache hat der Vermieter bestimmte Rechte, die ihm erlauben, entsprechende Arbeiten durchzuführen. Dazu gehören:

• Arbeiten, die für den Erhalt des Gebäudes notwendig sind.
• Massnahmen zur Wartung der Heizungsanlage.
• Sicherstellung der Wasser- oder Energieversorgung.
• Installation von technischen Gemeinschaftsanlagen zur Reduzierung der Energiekosten.

Mieter haben die Pflicht, diese Arbeiten zu gestatten und dem Vermieter eventuelle Schäden zu melden.

Instandhaltung & Wartung

Das Thema Instandhaltung und Wartung ist auch in der Schweiz ein häufig diskutiertes Gebiet. Das Schweizerische Obligationenrecht (OR) regelt viele Aspekte der Mietverhältnisse, einschließlich der Pflichten von Vermietern und Mietern in Bezug auf Reparaturen und Wartung.

Achtung! Besonders bei der Wartung von Heizungsanlagen kann es zu Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und Mieter kommen. Üblicherweise ist es so, dass der Mieter für die regelmässige Wartung verantwortlich ist und der Vermieter für grössere Reparaturen aufkommt, vorausgesetzt, die Anlage wurde regelmässig gewartet.

Rückstellung 

Die Rückgabe der Wohnung wird in der Schweiz im Mietvertrag geregelt, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.

Häufige Punkte sind:

• Renovierungsarbeiten & Neuanstrich der Wohnung
• Endreinigung der Wohnung
• Rückgabe in besenreinem Zustand
• Rückerstattung der Mietkaution

Für weitere Informationen zum Thema empfehlen wir Ihnen, die Webseite des Schweizerischen Mieterverbandes zu konsultieren.

Die Mietkaution wird in der Regel im Mietvertrag festgehalten. In der Schweiz sind meistens 1 bis 3 Monatsmieten als Kaution üblich.

Sonstige Vereinbarungen

In diesem Abschnitt des Mietvertrages wird oft festgelegt, dass zusätzliche Nebenabreden schriftlich festgehalten werden müssen. Hier können Sie alle weiteren Anmerkungen oder Bedingungen einfügen.

Tipp! Überlegen Sie, eine Privathaftpflichtversicherung abzuschließen, um sich vor möglichen Schäden zu schützen.

Unterschriften

Die Unterschriften sollten klar mit dem Namen der unterzeichnenden Parteien, dem Ort und dem Datum versehen werden.

In Zeiten von Covid-19 sind digitale Unterschriften in der Schweiz zunehmend gefragt. Im Internet finden Sie zahlreiche Anbieter, die eine sichere elektronische Unterschrift ermöglichen.

Zusätze

Häufig werden dem Mietvertrag in der Schweiz folgende Dokumente beigefügt:

• Übergabeprotokoll inkl. Fotos
• Hausordnung

Zusammenfassend sollte der Mietvertrag in der Schweiz für beide Parteien vorteilhaft sein. Wenn Sie das Gefühl haben, dass etwas nicht stimmt oder eine Partei benachteiligt wird, sollten Sie dies ansprechen. Klare Vereinbarungen helfen, spätere Missverständnisse zu vermeiden.

Tipp! In der Schweiz können Sie unter bestimmten Voraussetzungen Umzugskosten von den Steuern abziehen.

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