Mietvertrag kündigen in der Schweiz

Bist du bereit für einen Umzug in der Schweiz oder ins Ausland und möchtest noch im Jahr 2020 deinen Mietvertrag kündigen? Wir erklären dir, was du über die Kündigung deines Mietvertrags in der Schweiz wissen solltest, welche Kündigungsfristen einzuhalten sind und wo mögliche Schwierigkeiten auftreten könnten.

Um die rechtliche Basis für die Kündigung deines Mietvertrages zu verstehen, gibt es zwei Dinge, die du im Vorfeld klären solltest:

• Ist dein Mietvertrag nach dem Obligationenrecht (OR) geregelt?
• Welche Kündigungsfrist wurde in deinem Mietvertrag festgelegt?

Wir zeigen dir Schritt für Schritt, wie du den rechtlichen Status deines Mietobjekts bestimmen kannst, wie lange deine Kündigungsfrist ist und wie du ein erfolgreiches Kündigungsschreiben verfasst.

Fällt meine Wohnung unter das Obligationenrecht (OR)?

Was bedeutet das überhaupt und warum ist es relevant für die Kündigung meines Mietvertrages? In der Schweiz wird das Mietrecht durch das Obligationenrecht geregelt, welches bestimmte Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter festlegt. Art. 253 ff. des OR regelt die Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen und definiert, unter welchen Umständen gekündigt werden kann.

Groß gesagt kann man folgendermaßen unterscheiden:

• Gesetzliche Kündigungsfrist: in der Regel drei Monate bei Wohnräumen.
• Ausnahmefälle: Wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde, oder bei Mietverhältnissen, die nur für bestimmte Dauer eingegangen wurden.
• Für Geschäftsräume und einzelne Wohnsituationen können abweichende Bestimmungen gelten.

Wenn du dir nicht sicher bist, kannst du dich bei der Mieterberatungsstelle oder einem Rechtsdienst in deinem Kanton erkundigen.

Warum ist das Obligationenrecht (OR) relevant für meine Mietvertragskündigung?

Das OR ist dazu da, um die Beziehung zwischen Mieter und Vermieter zu regeln und um sicherzustellen, dass die Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen erfolgt. Es schützt sowohl den Mieter als auch den Vermieter, indem es klare Regelungen zur Kündigungsfrist, zum Kündigungsschutz und zu den Bedingungen für eine gültige Kündigung bietet.

Kündigungsschutz in der Schweiz und Möglichkeiten zur Kündigung eines Mietverhältnisses

In der Schweiz ist der Kündigungsschutz für Mieter und Vermieter von zentraler Bedeutung und wird durch das Schweizer Obligationenrecht (OR) geregelt. Es gibt präzise Bedingungen, unter denen ein Vermieter das Mietverhältnis vorzeitig beenden kann. Hier sind die wichtigsten gesetzlich anerkannten Kündigungsgründe aufgeführt:

• Der Mieter befindet sich trotz Mahnung mindestens 30 Tage im Zahlungsrückstand mit der Miete.
• Der Mieter nutzt die Mietwohnung in einer Weise, die zu einer erheblichen Beeinträchtigung führt, z.B. Vernachlässigung oder rechtswidriges Verhalten gegenüber anderen.
• Vollständige Überlassung der Mietwohnung an Dritte ohne Erlaubnis oder Untervermietung zu einem überhöhten Preis (Vorsicht bei der Nutzung von Plattformen wie Airbnb!).
• Tod des Mieters ohne Nachmieter, die ein Eintrittsrecht haben.
• Nichtgebrauch der Wohnung oder Änderung der Benutzungsart durch den Mieter ohne berechtigten Grund.
• Eigenbedarf des Vermieters, wenn er die Wohnung dringend für sich selbst oder nahe Angehörige benötigt.
• Abriss oder grundlegende Renovation des Gebäudes, sofern eine baubehördliche Genehmigung vorliegt und Ersatzwohnraum angeboten wird.
• Weigerung des Mieters, die Verbesserungen an einer substandard Wohnung zuzulassen.

Vertragsklauseln, die dem Vermieter ein unbegrenztes Kündigungsrecht einräumen, sind nach Schweizer Recht unwirksam. Unabhängig von vertraglichen Vereinbarungen ist der Mieter, außer aus den oben genannten Gründen, vor einer vorzeitigen Kündigung geschützt.

Für detailliertere Informationen zum Gesetzestext sollten Sie die entsprechenden Artikel im OR konsultieren, insbesondere Art. 266g für Kündigungen.

Kann ein Vermieter ohne Grund kündigen?

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Vermieter in der Schweiz den Mietvertrag nicht ohne triftigen Grund kündigen kann, wenn das Mietverhältnis den Regelungen des Obligationenrechts unterliegt.

Befristung von Mietverträgen in der Schweiz

Nachdem nun klar ist, unter welchen Umständen und wie ein Mietverhältnis in der Schweiz gekündigt werden kann, sollten Sie sich die Befristungsvereinbarung Ihres Mietvertrags genauer ansehen.

Grundsätzlich zu Mietvertragsbefristungen in der Schweiz:

• Vermieter: Es gibt keine gesetzliche Mindestbefristung, aber die übliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate.
• Mieter: Ist an die vereinbarte Vertragsdauer gebunden, nach Ablauf kann in der Regel mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden.

Das heißt, dass die Mietdauer flexibel vereinbart werden kann. Es ist sowohl eine befristete als auch eine unbefristete Mietdauer möglich.

Mindestmietdauer in der Schweiz

In der Schweiz keine allgemein festgelegte Mindestmietdauer für Wohnimmobilien. Die Kündigungsfristen sind stattdessen vertraglich oder, im Falle eines standardisierten Mietverhältnisses, durch die kantonalen Bestimmungen geregelt. Typischerweise beträgt die Kündigungsfrist drei Monate.

Das bedeutet, dass der frühestmögliche Kündigungstermin von den spezifischen Bedingungen deines Mietvertrags und den kantonalen Vorschriften abhängt. Prüfe daher deinen Mietvertrag sorgfältig und stelle sicher, dass du deine Kündigung rechtzeitig einreichst, bevor du dich auf ein neues Mietverhältnis einlässt. Hier ein Beispiel:

Mietbeginn: 01.01.2020

Frühestmöglicher Kündigungstermin bei einer dreimonatigen Frist: 31.03.2020

Kündigungsfrist: 3 Monate Auszugstermin: 30.06.2020

Wenn du also planst, dein Mietverhältnis zum frühestmöglichen Termin zu kündigen, bereite deine Kündigung Ende März vor und sende sie per Einschreiben an deinen Vermieter. Siehe hierzu den Abschnitt „Wie verfasse ich ein Kündigungsschreiben“.

Kann ich die Wohnung zum 15. kündigen?

Eine Kündigung zum 15. des Monats ist nur dann möglich, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart wurde oder der Vermieter zustimmt.

Kann ich meinen alten Mietvertrag vorzeitig kündigen?

Vorzeitige Kündigungen sind nach Schweizer Recht unter bestimmten Umständen möglich, zum Beispiel bei nachweislichem Eigenbedarf oder wenn ein Nachmieter gestellt wird, der für den Vermieter zumutbar ist.

Kündigung bei Ablauf der Befristung

Ist dein Mietverhältnis befristet, endet es automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Bei einer Dreijahresfrist endet der Vertrag nach diesen drei Jahren ohne Notwendigkeit einer Kündigung. In diesem Fall ist nur die Vereinbarung eines Übergabetermins mit dem Vermieter oder der Verwaltung notwendig.

Wie kann man einen unbefristeten Mietvertrag kündigen?

Bei einem unbefristeten Mietvertrag ist, da dieser nicht automatisch endet, immer ein Kündigungsschreiben notwendig. Der Ablauf unterscheidet sich nicht von dem eines befristeten Vertrages. Für Details siehe den Abschnitt „Wie verfasse ich eine Mietvertragskündigung“.

Wer darf den Mietvertrag kündigen?

Das Kündigungsrecht liegt bei den im Hauptmietvertrag genannten Mietern. Falls du nur ein Zimmer als Untermieter gemietet hast und nicht im Hauptmietvertrag stehst, muss dich dein Hauptmieter über die Kündigung informieren.

Wie verfasse ich eine Mietvertragskündigung in der Schweiz?

Eine Mietvertragskündigung in der Schweiz muss bestimmte Formvorschriften erfüllen.

Bitte beachten Sie: Eine Kündigung per E-Mail ist rechtlich nicht bindend.

Die Kündigung eines Mietvertrags muss unter Einhaltung der üblicherweise dreimonatigen Kündigungsfrist per Einschreiben erfolgen.

Das Kündigungsschreiben ist nur mit der Unterschrift des im Mietvertrag genannten Hauptmieters rechtsgültig. Wichtig ist, dass das Schreiben an den Vermieter oder die Verwaltung gerichtet wird, mit der der Mietvertrag besteht.

In der Regel wird die Kündigung zum Ende eines Monats wirksam. Wenn Sie also Ihre Wohnung zum 01.01.2019 bezogen haben, könnten Sie zum 31.03.2020 kündigen. Bedenken Sie die Postlaufzeiten und senden Sie Ihre Kündigung rechtzeitig.

Es muss keine bestimmte Formulierung eingehalten werden, aber es sollte klar sein, dass Sie das Mietverhältnis beenden möchten und zu welchem Datum. Zum Beispiel könnten Sie schreiben:

„Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich, [Name, Geburtsdatum, Adresse], das am 01.01.2019 begonnene Mietverhältnis fristgerecht zum 31.03.2020. Ich bitte um Bestätigung der Kündigung und um Vereinbarung eines Termins für die Wohnungsübergabe sowie die Auszahlung der Kaution inklusive Zinsen auf das im Mietvertrag vereinbarte Konto.“

Online finden Sie viele Muster für Kündigungsschreiben, beispielsweise auf Webseiten wie comparis.ch oder ch.ch.

Mietvertrag kündigen außerhalb des Obligationenrechts (OR)

Fällt der Mietvertrag nicht unter das Obligationenrecht, so endet ein befristeter Mietvertrag grundsätzlich erst mit Ablauf der vereinbarten Laufzeit. Eine vorzeitige Kündigung ist nur aus triftigen Gründen möglich, etwa wenn die Immobilie unbewohnbar ist.

Für unbefristete Verträge gelten die im Vertrag festgelegten Kündigungsmodalitäten.

Rückzahlung der Kaution

Wenn ein Übergabetermin vereinbart wurde, ist es ratsam, das Übergabeprotokoll zur Hand zu nehmen und zu prüfen, ob sich die Wohnung im gleichen Zustand wie bei der Übergabe befindet. In diesem Protokoll sollten bereits vorhandene Schäden bei Mietbeginn genau dokumentiert sein, idealerweise mit Fotos.

So können Sie bei der Übergabe sicherstellen, dass Ihnen keine bereits vorhandenen Mängel finanziell angerechnet werden. Wenn Sie die Wohnung in dem Zustand zurückgeben können, in dem Sie sie erhalten haben und keine Mietzinsrückstände bestehen, haben Sie Anspruch auf die volle Rückzahlung Ihrer Kaution inklusive der Zinsen.

Geltendmachung von Investitionsansprüchen in der Schweiz

Wenn du in der Schweiz auf eigene Kosten wesentliche Verbesserungen an deiner Wohnung vorgenommen hast, etwa die Erneuerung eines beschädigten Parkettbodens, kannst du diese Investitionen unter Umständen gemäß dem Schweizerischen Obligationenrecht (OR) zurückfordern.

Beachte dabei auch die besonderen Fristen, die hierfür gelten können.

Mietvertrag kündigen in der Schweiz – Die wichtigsten Punkte

Die Kündigung eines Mietvertrags ist in der Schweiz durch die Kündigungsschutzbestimmungen im Obligationenrecht (OR) geregelt. Grundsätzlich gibt es eine Mindestmietdauer, die jedoch je nach Vertrag variieren kann, und eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten für den Mieter.

Stelle sicher, dass du dein Kündigungsschreiben fristgerecht verfasst und dass deine Kaution sowie mögliche Investitionen zurückerstattet werden.

Alles bereit für den Umzug? Dann kannst du dich auf den neuen Abschnitt in der Schweiz freuen. Informiere dich über die Kosten eines Umzugs innerhalb der Schweiz auf Plattformen wie umzug.ch oder comparis.ch.

Wir hoffen, unser Artikel zur Kündigung eines Mietvertrags in der Schweiz war hilfreich. Erfahre mehr zu juristischen Themen und Mietverträgen auf Seiten wie admin.ch oder mieterverband.ch.

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